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正荣地产等新一线房企的价值重估

作者:匿名 更新:2019-11-12 16:53:31

国庆过后,沉寂了半年多的内地股市走出了一波行情。截至10月14日收盘时,郑融(06158)已从此前低点反弹23.7%。中南建设、徐汇(00884)和龙光(03380)也分别从8月低点反弹25.2%、22.33%和19.8%。世茂房地产(00813)增长了30%以上。

值得注意的是,在这波市场浪潮开始之前,内部住房存量的估值非常接近历史的底部。2019年主流住宅企业的市盈率仅为4-6倍,净资产估值(净资产值法)普遍折现40-80%,2019年股息率高达6%。

在全球降息和流动性改善的背景下,资产短缺使得资金开始青睐估值低、增长快、业绩确定性高、市场具有所谓“一低二高”特征的新型一级住宅企业。

新建一级住宅企业升值的核心:规模、利润和金融安全的三角平衡

为什么新的一线住房企业在估价和维修方面比领先的住房企业更灵活?首先,它仍然可以在规模的基础上保持高增长。

从规模增长来看,据韩毅统计,前9个月销售1000多亿元的住房企业数量已增至23家,其中仅9月份,前21-30家住房企业同比增长35%,明显高于前10家住房企业。

值得一提的是,与今年年初领先房地产公司谨慎的2019年销售目标相比,新的一线房地产公司对未来三年的增长非常有信心。

例如,在2019年中期业绩会议上,郑融房地产董事长黄显志将未来三年的规模增长率定为30%。此外,根据其新发布的股权激励计划,近期股价走势强劲的中南建设,要求其2017年净利润达到560%(即净利润39.8亿英镑)。

业绩的确定性也是新的一线住房企业受到青睐的原因。从已售出的和突出的资源来看,截至2019年上半年,许多成长型住房企业将在一段时间内获得2.5倍以上的结算金额。例如,中南建设、金地和郑融的预收款比例将分别达到5.51倍、3.76倍和3.38倍。

规模的增加只是一方面,新一线住宅企业的价值弹性也来自利润的稳定和更大的边际改善空间。稳定的盈利来源于产品动力、精确的布局和获得土地成本的优势。

凭借其在大湾区的前瞻性战略布局,如龙光在过去三年的平均土地成本/平均合同销售价格低于30%。

郑融房地产上半年平均地价仅为4662元/平方米,而平均房价为15400元/平方米,成本仅为30%,毛利率还有进一步提高的空间。

值得一提的是,在融资环境趋紧的背景下,徐汇控股、郑融房地产、中南建设等优质住宅企业得到了信用频率良好的国际信用评级机构的认可。他们在美元优先票据、海外银团贷款、国内企业债券和资产支持证券等方面取得了许多成功。国内外多元化融资渠道保持畅通,融资成本保持稳定下降,金融风险可控。

例如,截至上半年末,扣除预付账款等因素后,资产负债率仅为43.35%。营业现金流入580亿元,是一年内到期计息负债的3.5倍。现金短期债务比率从2018年底的1.13上升至1.49。此外,郑融房地产的净负债率也从2018年底的74%降至70.8%。

除了良好的债务结构之外,偿债能力更优越。近年来,中南地产和郑融地产的建设在完善激励机制、深化城市布局、实现高流失率方面有着相同的效果。

据悉,继股权激励计划首次兑现后,中南建设今年5月再次启动大规模股权激励,向486名中层关键员工发放1.38亿份股票期权。股权激励计划的绩效评估要求净利润与2017年相比,2019年增加560%,2020年增加1060%,2021年增加1408%。

因此,对于房地产行业来说,团队的赋权必须要求权力下放和激励相匹配。这是一个积极的发展。2018年跨入“1000亿”门槛后,团队提出了“精细总部和强势区域”的战略调整,建立和建设100亿个区域公司,集中优化管理和资源,进一步壮大区域。

估价和维修市场预计将继续受到新的一线住房企业的攻击和防御。

目前,在国内稳定经济需求突出的背景下,整体房地产市场政策将继续以“城市政策”和“精细控制”为基调。这项政策最严厉的时期可能已经过去了。

华创证券表示,近期宏观经济下行压力很大。政府加大反周期调整力度,再次强调六个稳定,整体政策和融资环境可能略有改善。

许多证券公司发布报告称,他们对第四季度房地产行业的机遇持乐观态度,并建议抓住合适的机会发行优质股票。

例如,东吴证券建议把握估值转换的窗口,而二线成长型房地产股建议中南建设和蓝光发展。华创证券还明确指出,房地产行业的低估值优势突出;此外,国泰君安表示,他对能够实现规模与利润平衡的二级住房企业的高质量增长感到乐观,并推荐了中国的金茂、徐汇控股和郑融房地产。

尽管对宏观经济放松的预期微乎其微,但整个房地产行业呈现出利润微薄的趋势。因此,管理专业化和经营精细化已成为许多住宅企业避免陷入利润“泥潭”的重要起点。

总的来说,面对当前的形势,房地产公司应该通过设定行业基准和打造品牌实力来培养自己的技能,并在资本市场上获得更多的认可。同时,抓住潜在区域的发展机遇,为企业的可持续发展积累动能,为未来发展奠定坚实基础。

资料来源:智通财经

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